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【好房铺】胡葆森:建业“八大特种部队”
来源:中国房地产报  发布日期:2015-3-17 17:36:36 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
    ■格非 /文

  20年征途,20年相伴。作为中国房地产报的老读者,胡葆森和他的建业见证着中国房地产业的辉煌与梦想,也见证了中国房地产业唯一行业报《中国房地产报》的成长与发展。
  每次去建业见到老胡,他总会关切询问“中房报”,会提及某些稿子或版面,对于出现关乎河南的报道,老胡亦是着重提及。
  胡葆森 21年坚守河南做地产,坚持省域化战略。一次谋面,老胡对中国房地产报驻地记者说:“这么多年,你也是坚守河南。”
  适逢本报 20周年之际,胡葆森欣然字贺:唯理是循。四字着墨,言简意赅,寓意无限,一如老胡和建业坚忍图成、循道而为之理念。
  作为中原地域的地产领军者,胡葆森和建业的一举一动为业界所关注。因为胡葆森和他的建业把“鸡蛋”放在了中原河南这一只篮子里。对此有人论述为胡葆森的保守,也有人称其以质朴的智慧面对越冬之道。

  “深秋心态”

  与自然界的冬天相比,房地产业的冬天似乎更为难过,没有现成的棉被和供暖可以购用,除了各种促销打折,刚需则是诸企之食。胡葆森建议,企业决策者要保持“深秋心态”。形势好的时候,不要头脑发热;进行宏观调控、行业调整的时候,也不要悲观。胡葆森的“深秋心态”是:夏天 20摄氏度你感觉凉爽,冬天 20摄氏度你就感觉非常暖和。
  2004年,胡葆森即提出市场格局调整。即一线城市的二、三流地产商,就是资本不充足的这些开发商,开始向二线城市进行转移。这就迫使二线城市的二、三流地产商向三线市场转移,就是市场梯次转移。当时是 2004年。当时预测市场格局调整大约需要八到十年时间,就是每一个城市的前十大地产商控制了这个城市 60%以上份额。如今得到应验。
  2008年金融危机时,胡葆森写了一篇《向农民学习生存的智慧》的文章:农民的日子实际上是过得非常平稳的,他不期望每年都是丰收年,因为不可能每年都是丰收年。所以在丰收年的时候他把粮食攒足,所以在灾荒年的时候不担心没有过冬的粮食。农民只坚信“锄好自家的一亩三分地,来年才能长出好庄稼”,农民只相信种瓜不会得豆,天上也不会掉下馅饼……
  胡葆森说,建业地里种的“红薯”,不是“高经济作物”,价格也不能相比,不过灾荒年来了,吃红薯也饿不死。
  在过去 10年的调控中,尤其是住房限购令实施以来,建业进入的 20多个河南城市中,只有省会郑州出台了限购令,相比那些布局一二线城市的企业,建业的日子相对好过一些。
  胡葆森认为,楼市调控是有必要的,我们国家经济结构深层次问题不单单是房产的问题,还有更多的问题,在这种政策调整的宏观调控形势下,把握好企业自身的基本面,只有生存才有可能发展。

  布局 4 0个县域城市

  据介绍,建业现在握有约两三千万平方米的土地。都在河南。建业一直坚守会是个什么结局?
  “我不知道十年以后这些会怎么样。”胡葆森坦言。
  但胡葆森知道四年以后怎么样。“到 2015年的时候我有 3000万平方米土地储备,有 50个城市,每年有 500万平方米开发量。”
  河南的 50个城市,就意味着,建业未来 4年要进入 30~40个县级城市;同时建业要在郑州市场释放。
  胡葆森表示,建业要在河南省内每一个城市都做冠军。现在,万科、万达、保利、绿地、恒大、绿城、金地都来河南了,“做冠军”也不是件容易的事情,但建业把四年后的事都想清楚了,今后四年就不用再想这种战略的事情了。
  据说,王石曾提醒胡葆森,三、四线城市的可发展空间有限,资源成长空间最多的还是在一、二线城市,包括万科、恒大,从去年开始就重点向一、二线城市发展。但胡葆森仍旧执守省域化。
  胡葆森希望可以看到这样的情景出现:十年以后你忘带钱了,的士司机又送你一程。因为你是建业的员工,人家不要你的钱,还又送了你一程。就是企业把规定动作做好之后,还可以收获越来越多的尊重。“收获尊重也不能当成目标,要把它当成一个结果,在创造财富的同时收获尊重。”胡葆森说。
  不过也不能说胡葆森就没有想过全国化发展。建业预计一年后冲击 200亿元销售额。胡葆森说他也关注房企排名,但不太在意,要是很在意他早出河南了,就不会在这儿守着了。关键是在一个中西部的省,战略的价值需要用稳健性和成长性去证实。
  从这番话中可以看出,胡葆森的坚守,并非没有内心的挣扎和抉择。

  “八大特种部队”

  据胡葆森介绍,建业在文化旅游地产方面的第一个项目已在今年动工,预计明年春天会推向市场。这个项目在河南许昌鄢陵县,距离郑州大概一个半小时。而建业则以陈化店镇改造的方式介入当地城镇化建设之中,结合苗木、鲜切花、绿色基地等产业,解决未来建业业主的花篮子、菜篮子、果篮子需求。
  而在教育产业方面,现在建业已有 40多个幼儿园、2个中学、1个小学,在校学生近 1万名。胡葆森介绍,“今年,教育产业营业收入已经过亿,在全国排在前三位。未来 4年,我们将发展到 100个幼儿园,未来 10年,至少要发展到 150~200个幼儿园。”此外,到建业 30周年之时,酒店将会发展到 15家,形成一个新的板块。与此同时,城市综合体将会发展至 20个。另外,还将建近200个社区。
  胡葆森认为,建业要转型和跨界经营,从商业模式和产业形态上寻找利润增长点,从服务链条中找自己的利润增长点,丰富自己的服务方式,探索生存发展之道。未来,建业将有物业、足球、教育、酒店、商业、文化旅游、绿色基地、至尊社区商业等“八大特种部队”。
  “战略的价值是需要不断被证实的,现在建业的价值还是在证实的过程中。等到建业 2016年完成 300亿了,大家对这个战略的价值可能也会重新认识。”胡葆森的野心来自于其在金融方面及早的布局。
  今年 1月份,建业发行了 7年期的 2亿美元债券;5月份发了 5年期的 4亿无抵押美元债券,年利率仅为 6 .5%。此外,浦发银行单笔给建业 21亿元人民币,或是浦发银行对民营企业在河南最大的单笔贷款。
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